深圳的小产权房能不能买、怎么买、适合哪些人买?

9号看房团    2022-06-23    5

长安镇房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作方案》(以下简称工作方案)、《长安镇历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施方案(征求意见稿)》(下称实施方案)分别印发,提出了房地一体确权登记颁证范围、颁证对象,以及历史违建补办不动产权手续适用范围。其中,集体所有土地上开发的商品住房(小产权房),一律不予确权登记。

东莞航拍

方案要求,要坚持统筹兼顾、加快推进尊重历史,结合实际简易调查,依法登记便民利民,维护稳定不重不漏,全部覆盖的原则进行。在权属调查和纠纷处理过程中,尽可能考虑各方利益,确实保护群众合法利益。

方案指出,根据不动产统一登记要求及群众办证意愿,以总登记方式对符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书,确保2020年底前基本完成全镇农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按房地一体登记颁发不动产权证书的房屋,遵循不变不换的原则,原证书依然合法有效。

长安航拍

值得注意的是,全镇集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋,以及经合法批准的在集体建设用地上建设的农民公寓式住房,包括各类社区居民公寓、农民公寓、拆迁安置房等纳入本次房地一体确权登记颁证工作范围。简易房、棚房、农居房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物,以及集体所有土地上开发的商品住房(小产权房),一律不予确权登记

方案指出,对符合补办不动产审批手续的,可以通过联合办公、集中办理的工作方式,加快完善不动产审批手续并登记发证;按规定无法补办用地批准和规划审批手续的,坚决不予登记发证。

实施方案还列出了不予办理的审批补办不动产权手续的历史违建,包括位于生态保护红线、一级水源保护区、永久基本农田等区域范围内;城市重点管控区域、不符合建筑消防安全使用条件的等等。

此外,长安镇将建立补办对象的滚动更新机制。补办手续复核完成后,由长安镇相关执法部门依法作出行政处罚。对于2008年5月28日之前建成的产业类历史违建,按照建设工程造价5%的标准缴纳罚款;对于2008年5月28日之后建成的,按照建设工程招架的7%的标准缴纳罚款。历史违建的建成时间,由长安镇住房规划建设局会同有关部门、社区确认。

近日,东莞长安镇印发的两则《工作方案》【1】中明确提出,集体所有土地上开发的商品住房(小产权房),一律不予确权登记。小产权房在转正的路上似乎渐行渐远。

不由得联想到周边城市深圳、惠州、广州、等地小产权历年都有政策管控且相继遭强拆……

惠州

2019年惠州惠东县海岸居违建楼盘的消息刷屏。惠东县当时通报称,清拆的海岸居违建楼共11栋,总占地面积1.48万平方米,属违法建(构)筑物,是国家土地资源部卫片执法违法用地图斑点。

图:东江传媒网

2019年惠阳区新圩镇组织执法队、国土所、城建办、供水供电部门、派出所、驻村干部及相关村两委干部组成联合执法小组,分别对位于约场村、红田村的三处违法用地进行集中整治,依法采取强制拆除措施,共拆除面积1510㎡.

图:石湾微视频

1月16日,博罗县石湾镇两违办、国土所、村建所、供电所、自来水公司、铁场派出所等职能部门联合行动,依法对黄西村、西田村辖区内的7处违法建设进行强制清拆,当日共清拆7宗违法建设,整治面积逾14.03亩。

图:石湾快讯

2019年3月25日,博罗县石湾镇两违办、国土所、村建所、供电所、自来水公司、派出所等职能部门联合行动,依法对铁场、滘吓村辖区内的8宗违法建设进行强制清拆。此次行动对铁场村、滘吓村涉及国土违建的建筑物进行局部拆除。行动中,工作人员利用大型器械对违法建筑物进行清拆,清拆违法建筑面积1500平方米。

广州

2019年3月21日下午四时半,随着最后一栋,违法建筑在机器轰鸣声中坍塌。这场持续了11个小时的攻坚拆违,出动了来自城管、公安、消防等单位精干力量,滩镇全体干部职工以及医务、志愿者约1200人中巴42台,炮机、钩机等作业机械18台共拆除了36栋违法建筑物,拆除建筑面积达3.21万平方米。图为依法拆除石厦村大元社36栋违法建筑物现场。这是一场在广深铁路沿线石滩镇石厦村大元社打响的大规模集中拆违专项行动。

深圳

图:深圳大件事

2019-03-15上午,大鹏新区在科普特生态农业园举行2019年度拆除消化违法建筑第三次集中拆除行动暨科普特生态农业园大棚房问题整治行动启动仪式。拆除大棚房历史遗留违法建筑行动,拆除违建总面积6603平方米。

东莞

2018年东莞铁腕治理违建,对新增违建、小产权房实行零容忍。据东莞政府发布的数据,2018年全年东莞治理违建1060万平方米,超过了1千万㎡!在政府工作报告中,市长明确表态了2019年要抓紧实施两违整治专项行动,目标治理违建2700万平方米,2700万㎡!2700万㎡!2700万㎡!

2019年的最后一天,东莞住建局等部门又出台了重要文件,对村(居)民 未经合规批准以及超出批准范围的违法用地、违法建设行为予以责令拆除、整改。

就在2020年3月,东莞村民建房又出新规,政府要求一户一宅!严厉打击违建抢建超建:

农民安居房建设改造,坚持一户一宅政策原则,结合农村房地一体确权登记发证工作及三维航拍地图数据采集成果,对镇街、村(社区)宅基地和农民安居房的存量规模建立台账,实行总量锁定。

严厉打击违法违规买卖或变相买卖宅基地、违建抢建超建农民安居房以及违法转让或出售小产权房等行为。

2020年4月,大朗镇两违联合执法小组牵头,组织大朗城管分局、自然资源局大朗分局、镇供电部门、镇供水部门、蔡边村委会等成员单位共21人对蔡边村南坑一宗疑似小产权房进行查处。经核查有关线索,该建筑涉嫌以金域湾畔的名义在有关的网站发布租售小产权房的信息。

总体而言,对于普通的购房者来说,小产权房是一项复杂又充满风险性的投资方式,没有专业指导和充足准备的话很有可能鸡飞蛋打。

什么是小产权房

小产权房,是相对商品房而言的,目前还没有明确的法律概念,只是大家对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。本质上其实就是无产权房.一般有三种形式:

个人或村民集资自建的

比如,几户村民把零散小块的宅基地凑在一起,改成七八层高的小楼房。

村集体组织建的统建楼

比如,村委会把村集体的土地集中起来,自行开发。

开发商没有经过报批,擅自建设。

某些开发商只征用了农村土地进行开发,并没有取得相应的审批手续。

东莞的长安毗邻着深圳松岗,同样面临着土地匮乏,商品房紧缺,小产权房泛滥的问题,长安就像深圳的一个缩影,在很多问题上感同身受、同病相怜。

那么深圳的小产权房到底能不能买、怎么买、适合哪些人买,未来的趋势又是怎样的呢?

01

小产权房能买吗?

众所周知,一线城市限购限贷且房价居高不下,以至于很多在一线打拼的人想要有个家不得不退而求其次,总算有个落脚地,晚上睡觉看到的那块天花板是属于自己的!在买房的路上同样如此。买不起市中心就买郊区;买不起学区房就上普通学校;买不起三室一厅就买个一居室;买不起商品房,可以买小产权吗?

我们都知道,小产权房在法律上是不允许买卖的,现实中也存在原业主违约或一房多卖的案例,但以上风险并没有打消人们对小产权的热情,无论是网络平台、小房产中介公司或是城中村张贴的传单上,尤其是在我们熟悉的深圳,在现实还是网络总能看到小产权的广告,也总能看到令人砰然心动的价格。

据一个买过很多小产权房,自己还买过土地建农民房的投资客分析,如果要买小产权房,最好是这两类,一是符合两规的历史遗留建筑;二是经过报建的村委统建楼,风险较低。

2013年的深圳官方普查数据显示,深圳村民和村集体的自建房,有2.6亿平米,38.44万栋,约650万套。其中,已办两规手续的是10.2万栋,未办的28.24万栋。

什么是两规,想买小产权房的,可以找百度查查,这里不细说了。

最近几年来,政府也在大力打击私建违法建筑,因为历史遗留的违法建筑太多了,2011年前建的,基本上都会给予发绿本房产证,之后的还在慢慢登记。但这不代表小产权房要转正成商品房哈,转正太难了,制度障碍太多。

从上世纪八十年代开始发展到现在,深圳小产权房已经形成一种成熟的模式,如村股份公司集资建的小产权房,建成后一部分分给本地的村民,多出来的便会卖给别人;一些原村民也会将整栋楼售出,由接手方经过一番装修甚至重建,配置一些基本的家具并安装电梯,最后再流向市场……

据美联物业全国研究中心数据显示,农民自建房屋占据深圳住房存量的47%,共509万套,而深圳的商品房数量还不到200万套。虽然大家对小产权房交易的不合法性心知肚明,但其销售却仍遍布各处,根本原因还是深圳商品房价格太高,供给又太少,居住需求最终只能流向小产权房。

经过这些年的发展,深圳小产权房的交易体系已经非常成熟,如果购房者单纯为了自己居住,做足功课后小产权房的风险是可控的,以后也可以出租和转手;如果是以投资为目的,就要考虑更多因素。

02

小产权房怎么买?

目前,深圳的小产权价格一般为周边商品房价格的三分之一,普遍在1万-2万/平方米左右。小产权价格低的主要原因,还是其交易不受法律保护,同时可能存在违建、握手楼、采光通风不好、环境脏乱差等问题。

实际上,并不是所有小产权都是非法的,在深圳报建手续齐全的小产权是合法的,只是不能用于交易。而且在龙华、福永、沙井和松岗等地,有很多高端的村委统建楼,不仅有社区花园、泳池、地下停车场、商超,还通了燃气,与商品房几乎没有区别,价格只有商品房的三分之一。

如位于沙井的一个开发商与村委合建的小产权房,100米内有地铁站,45平小两房售价95万,均价2.1万/㎡。

小区共4栋1200户,通燃气,有停车场,小区内部有菜场,便利店,日常生活购物都非常方便。

比如位于沙井的某一手村委统建楼,总层高22层,3栋花园小区,车位比1:1,42平米单间到163平米四房,三梯六户,均价1.9万-2.3万/平方米。

据中介介绍,项目门口有地铁站规划,附近的商场、学校、公园和医院配套都非常齐全。而这类房子单单从房子居住的角度看,和商品房并没有多大的差别,这类房子在深圳还异常活跃,同样会随着商品房的涨浮而波动,

2015年5月,陈先生看中了深圳福永鸿福花园小产权房一套131平米的新房子,24日便付了5万定金,6月9日支付了全款共117万,欣喜总算有个家了,还请好了装修师傅准备装修入住。

鸿福花园共有1280套住宅,外观上与商品房小区相似,又靠近地铁口,建筑质量也不错,陈先生认为住家也舒适。购买时,该楼盘已经销售了70%,只剩选择不多的户型。上百万的现金,其实当时完全可以购买一套400万的商品房,但陈先生考虑到房贷压力大,买房反正是自住,是不是商品房也无所谓,便选择了小产权房。

怎么也没想到,噩梦很快降临。

2015年6月15~17日,在南方都市报连续3天的报道之下,6月17日福永执法队以违法建筑名义,开始查封该楼盘。

从此,所有业主走上了漫漫维权之路……直到如今也没有个结果……

业主们统计的维权户有560户,涉资2.7亿元,其中一百多户是全款,其余贷款。还有两百多户没统计到,据说是政府内部人员买了。

据当时了解到,鸿福花园地块原本是一个金属公司通过招拍挂从政府买来的工业用地,申报时为2栋工业厂房,结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。由于开发商在售楼时,一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼,可以分期贷款六年,而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住,这也成了购房者们认为没有风险的依据。

所有人的疑问是,既然是违法建筑,为何在建设过程中,zf部门没有即时彻底查封,而是等到建成销售后才封锁呢?很大可能性是,当时zf是想睁一只眼闭一只眼算了,只要没有人说,就让大家买吧,毕竟要在深圳安个家也不容易,没想到媒体的报道,却将这个违法建筑推向了深渊。

其实如果真是村委统建楼,购买是没有什么风险的,毕竟有村集体背书。哪怕是村民自建房,只要是已经建好了的,二手房市场上自行买卖,虽然没有任何产权保障,但买来基本上也没什么风险,因为深圳是一个讲究契约精神的城市,有合同,有律师见证,村民反悔的案例并不多。

就怕是这种开发商打着村委的幌子,私自将工业用地开发成住宅,是政府严厉打击的对象,政府亲自出来阻挠的,这种最好别买,因为是在建设过程中,就被政府查封了,交不了房,你买了没法住进去就麻烦了。

深圳很多村如果有集体土地,在合法报建后,虽然公开说是不能卖,但实际都可以卖,只是没有产权证而已。

深圳类似的村委统建楼特别多,尤其是沙井每个村都会建,但这几年可供开发的土地少了,沙井二手小产权房的价格都一两万了,如果一套100平米的小产权房也要一两百多万,那还不如咬咬牙买商品房,毕竟在深圳的东部龙岗坪山一带三万左右还能淘到,就是房龄在2000年左右。必竟商品房可以贷款,有法律保障,流通更快更好,升值空间也更大。

下面两个图片都是村委统建楼,外观上跟商品房没什么两样,也是花园小区。

当时与鸿福花园一期查封的有9个楼盘,包括光明、沙井、坂田、福永、龙华等区域都有,但其他楼盘后面都陆续解封入住,就鸿福花园成了牺牲品,只能说太倒霉。

小产权房分期年限一般只有3-5年,少数可分期10年,且只能使用信用贷。购房者在确定意向后,小产权房的开发商会请专业人士估算买房人信用贷额度,据说准确性接近100%,但最终能贷下多少还需银行评估后确定。

值得一提的是,想要通过购买小产权房解决小孩读书问题的购房者,可能希望要落空。购买小产权的积分类型是三类,可能小产权房周边的学校很多,但是买了并没有太大优势,你还是要去跟租房的人拼积分。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣表示:有绿本说明房屋已经合法化,被政府认可,开发商开发的小产权房都是违法的,理论上不可能出现绿本。而所谓开发商和村委颁发的实际上都是假绿本,没有任何法律效力,该拆还要拆,不可能转红本。深圳违法建筑占市场住房体量半壁江山,涉及面广,政府出台政策非常谨慎,所以中介关于会转正的说法不可信。

关于小产权房交易中的其他风险,信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣表示:如果没有政府发的绿本,那还是违法建筑,可能面临被规划土地监察部门拆除的风险,当然也存在法不制众的情况。

而关于大体量小产权房是否如中介所说,比独栋小产权房风险小,张茂荣律师同样给出了答疑:

理论上说,体量大的涉及人员更多,执法难度更大,风险是比独栋小产权房小一点,但从另一个角度来说也不是:独栋建设期限久远的,可能是历史遗留违法建筑,有特别政策,政府会区别对待,而体量大的小区可能是新增违法建筑,拆除的风险更大(深圳市是区别历史遗留违法建筑和新增违法建筑处理的)。

相比商品房,小产权房确实便宜不少,对于资金不足的刚需来说,这也不失为留在深圳的方式之一,花园式小区过渡期自住是完全没问题的。但如果考虑投资,建议三思而后行,无论博拆迁还是等涨价,其回报值都是不可预期的,存在较大风险。

大家都知道,房子,不仅仅有居住属性,还有金融属性,也就是我们常说的投资。那些信誓旦旦的以为只需要买个房子来自住的人,几乎没有人不关心自己房子是否涨价的。

那么,我们就来算一笔账,同样地段的房子,假设小产权单价3000元/㎡,而住宅1万/㎡,你有30万的上车成本。

选择商品房,你付30万首付,能买到100㎡的小区房;

选择小产权,你必须一次性付款,当然,同样也能买到100㎡的自建房。

看起来似乎赚到了,

别傻了!价值30万的小产权房和价值100万的商品房能一样吗?

假设乘着普涨的东风,鸡毛掸子也飞上天,在这两年,两者涨幅一样。

那价值30万的标的涨30%就赚9万,价值100万涨30%可是30万啊!

更何况,小产权的升值速度,远远比不上正规商品房。

小产权不能落户,没有学位,既不能贷款也不能抵押贷款,除了自住,在增值上几乎价值为零,金融属性也为零。升值速度远远落后;

所以,在房产投资上,选择往往比努力更重要。

一旦押错了宝,被拆迁被没收被村民扯皮,你亏得渣都不剩;

即使有幸压对了小产权房,涨了几千还沾沾自喜,不如看一下,那些年你错过的商品房,涨到几何。

03

如果购买深圳的小产权房一定要弄清楚下面几具问题

1、什么是绿本、两证一书和历史遗留,哪个更有保障?

绿本是房东补地价交罚款后,由国土局发的绿本,并在国土局有备案,这种小产权不能买卖,也不能过户,购买时要签转让协议和律师见证,平时自住或出租都没问题,但拆迁时房东想反悔,新业主是没办法的,因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。

两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书;历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前深圳主流小产权销售类型,购买时只需签订买卖合同和律师见证。

在国土局有备案的绿本,拆迁时更容易产生争议,也不利于新业主的维权,两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比,更有保障的是村委统建楼和开发商的统建楼,这些体量较大的一手小产权无论是居住、出租或拆迁都少有争议。

2、小产权怎么交易,可以贷款吗?

一般来说,像村委统建楼或开发商统建楼这样的一手小产权,都是可以贷款的,首付5成,普遍分期5年,月息4厘到9厘不等。

但是从个人卖家手中购买二手小产权,绝大多数是要全款的,能不能贷款主要看业主的态度,全款购房就是一手交钱一手交房,并不复杂。

值得注意的是,小产权房的信用贷款年利率要远高于住房贷款,以月息4.5厘为例,按照按揭贷款的算法计算,真正的年利率应该是9.42%- 9.68%,也就是约为普通房贷利率的2倍。

3、以我的条件,该怎么选小产权房?

如果是打算自住的,最好选择有花园社区的村委统建楼,这种小产权房的居住氛围与商品房相差不大,而且价格只有商品房的三分之一或一半不到。

如果是用作过渡,未来还准备购买商品房的,最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼,这种小产权房的单价更低,普遍在1万元左右,租金回报率非常可观,未来转让也有较大的市场。

如果是用作投资,想搏拆迁的,那就要仔细研究城市的规划,首选福田、南山这些原关内土地资源紧缺的区域,最好选择居住矛盾突出的老房、危房,这样的小产权房旧改进度会更快。

4、小产权房有哪些优点和缺点?

优点:不限购,不需要购房资格,没有国土局备案也就没有房产税的担忧,低单价低总价,租金回报率高,拆迁了可以按1-1.3倍赔偿,以后转手也有较为成熟的地下市场。

缺点:一般为全款购房,要考虑资金沉淀成本,变现能力比商品房弱,部分可以贷款但利率很高,小产权的升值+租金回报或许可以抵御通胀,但远远比不上商品房的升值速度,此外还有偷面积问题和大家最为关心的业主反悔和一房多卖,这是购买小产权房必须承担的风险。

5、深圳小产权房未来的发展趋势是怎样的?

只要深圳的商品房价格不断上升,小产权房断然没有降价的可能,但从目前深圳各类文件的表述上来看,想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。

同时,如果未来深圳不进行扩容,小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器。

去年三月,《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》中明确规定,未来6年,城中村由拆变治,那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的违建,未来几年将纳入到了住房保障体系。

到2035年,深圳将筹集各类住房170万套,其中有6成是保障房,这么多保障房从何而来,大部分都将来自超500万套的小产权房。

那么这些小产权如何转化为保障房,目前还无从得知,但可以预测的是,手续齐全的小产权不会出现强拆,转化为保障房后的销售获利和租金收益,也都将补偿给原业主。

参考来源【1】:《长安镇房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作方案》(以下简称工作方案)、《长安镇历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施方案(征求意见稿)》

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