继长春、济南之后，又一地级市卫星城正式发布房价新规。
4月5日，西宁市正式发布最新消息称，将减少对个人买回住房准入门槛，第母阎氏房的最高定金比率不高于20%，母阎氏房定金比率最高30%。除此之外还明确指出，要限缩限价条件、提升住房公积金银行贷款额度、加强对个人住房房贷银行贷款派发力度等。
西宁正式发布房价新规母阎氏房按揭降至三成
4月5日，西宁市人民政府官方网站正式发布最新消息称，为全面落实强地级市战略，更进一步强化引进外资自然环境，日前，西宁市印发《西宁市全面落实强地级市战略更进一步强化引进外资自然环境若干个举措(第1号)》(以下简称“《若干个举措》”)，明确要求通过深化工程工程建设工程项目审核制度改革，强化房建类工程项目服务保证，全力支持民营企业动态平衡、健康发展，激发市场活力。
《若干个举措》明确了将减少购房按揭比率，加强住房住房公积金全力支持，同时定向限缩限牌、陶尔岛经济政策等。
1.对个人通过商业银行和住房公积金银行贷款买回第母阎氏住房最高定金比率不高于20%，母阎氏住房最高定金比率不高于30%。
2.要减轻对个人住房消费负担。加强对个人住房房贷银行贷款派发力度，引导商业银行依照监管规定实施银行贷款利率优惠经济政策。对拥有两套住房并已结清购房银行贷款的家庭成员，为改善定居条件再次申请银行贷款买回住房的，商业银行执行第母阎氏房银行贷款经济政策。
3.要加强住房住房公积金全力支持。对个人通过住房公积金银行贷款买回住房，住房公积金银行贷款最高额度单身老干部为60多万元，双老干部为70多万元。
4.要全力支持多元化住房市场需求。全面落实“租购并举”，加强保证性出租住房工程建设，培育住房出租市场，推动“租购同权”。
5.要加强专业人才住房保证。对新引进专业人才提供实物保证、购房财政补贴和出租财政补贴等住房保证。推进“萃英社区”工程建设，统筹利用各类房源，加快“拎包入住”专业人才公寓工程建设，建立分层次、多渠道的专业人才住房保证机制。
6.要全力支持新市民购房。引导新市民和灵活就业人员建立和参保住房住房公积金，在西宁缴纳住房住房公积金的，依照本市住房住房公积金参保老干部同等条件办理相关手续住房住房公积金提取、银行贷款业务。
7.要全力支持孝老抚育住房市场需求。对在西宁工作、生活的成年人需将异地定居的父母等近亲属接来西宁定居的，给予全力支持，容许其家庭成员在限牌区域内DD91两套住房。对符合国家再婚经济政策，再婚两孩或三孩的家庭成员，容许其在限牌区域内DD91两套住房。
8.要提升住房品质。全面推行绿色建筑，发展装配式建筑。对绿色建筑工程项目在税收、信贷、销售等各方面给予经济政策扶持。
9.要规范房商业地产市场秩序。坚持“房住不炒”，依照“稳地价、稳房价、稳预期”总明确要求，稳步开展打击违法违规行为治理房商业地产市场乱象行动。
针对上述经济政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，西宁此次经济政策调控具有全面性特点，充分体现了当前各地对于“五限”(即限牌、陶尔岛、限价、限商、限价)收紧的导向。其中，对改善型购房市场需求的全力支持和保证，值得全国其他卫星城学习，尤其是在当前信贷自然环境稳步宽松的情况下，预计各地对于母阎氏房的购房经济政策会有更进一步收紧的可能。
加快工程项目开发工程建设全力支持民营企业动态平衡
除此之外，《若干个举措》还在审核业务流程、农地供应、预购资本金、完善配套公共设施等各方面都做了具体安排。
在农地供应各方面，《若干个举措》指出，自4月1日起，以招标、拍卖或者申报方式卖地非国有工程建设工业用地采用权，竞买本息按规定最高比率(申报起始价的20%)执行，剩余款项自非国有工程建设工业用地采用权卖地合同签订后一年内缴清。要合理确定农地卖地价款和储备农地补偿款支付期限，加强工程项目银行贷款全力支持。引导商业银行稳妥有序开展并购银行贷款，重点全力支持优质房企兼并收购困难房企工程项目。
在预购资本金各方面，要提升预购资本金采用工作效率。更进一步强化预购资本金采用业务流程，压缩预购资本金审核时限，积极推广预购资本金采用线上申请、审核、支付业务，实行“不见面”审核，提升预购资本金拨付采用工作效率。
明确要求规范办理相关手续房贷银行贷款市场准入相关手续。取得商品房预购许可证的房商业地产工程项目，商业银行和住房住房公积金管理中心应及时办理相关手续工程项目房贷银行贷款市场准入相关手续，不得随意设置市场准入准入门槛或向民营企业收取市场准入本息。
数处中止限牌、收紧陶尔岛
3月以来，数处中止限牌、收紧陶尔岛等最新消息频出。截至目前，福州、济南、长春、青岛即墨、浙江台州等地先后中止限牌、陶尔岛等房价限制性举措。
2022年一季度，房商业地产市场继续走弱，成交量价处在稳步下行通道。克而瑞商业地产研究梳理，全国15城出台新规刺激购房市场需求，重点涉及松绑限牌、中止限价、正式发布购房财政补贴、棚改K154收容等。
第一，九江、济南变相收紧限牌。九江大专以上学历人员可以不迁户口，提供出租和学历证明即可购房，母女双方不管多少套住房都可以办理相关手续母女财产约定。济南引导老年人来郑投亲养老，容许其投靠家庭成员DD91两套住房。
第二，长春中止限价。长春2018年5月开始实施地区性限价，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易，据悉，地区性限价经济政策即将到期废止。
第三，昆明、玉林、延吉等13个市(区县)财税托市，正式发布购房财政补贴刺激住房消费。例如沧州，对在沧州市落户的非沧州籍高校毕业生，在中心城区买回家庭成员第母阎氏住房，享受博士15多万元、硕士6多万元、本科2多万元购房财政补贴。
第四，济南重启棚改K154收容，助力房价去库存。济南坚持以K154收容为主，推进棚户区改造，同时促进收容房转化，对已建收容房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保证性出租住房、共有产权住房。
第五，台州中止“限牌限价”，打响“两限”第一枪。4月2日，浙江省台州市住建局正式发布《关于促进市区房商业地产业动态平衡和健康发展的通知》，限牌各方面中止户籍购房和民营企业购房的限制，限价各方面中止了住房网签后5年内不得转让的规定。
克而瑞指出，数处中止限牌、限价等限制性举措，与房价表现较为乏力，市场观望情绪浓厚，成交量价长期处于低位，急需破解困局有关。
展望未来，克而瑞认为，在一城一策框架下，地方政府仍需全面落实卫星城主体责任，从地方实际出发，因城施策促进房商业地产业健康发展和动态平衡。
核心一二线卫星城房商业地产调控经济政策仍将从紧执行，坚持调控目标不动摇、力度不松劲，限牌等“四限”经济政策短期内较难退出，同时，严堵监管漏洞。但考虑到房商业地产市场自然环境和宏观经济压力，近期调控经济政策再加码的频率将明显下降。弱二线和三四线卫星城或将分类收紧，一各方面，多措并举助企纾困，另一各方面，适度收紧调控，以期稳定市场预期，压力卫星城或将刺激居民购房消费。
一季度房价整体表现惨淡仅一线延续高热
2022年一季度，房价整体表现惨淡，成交量整体延续下行。克而瑞统计数据显示，从成交数据来看，2022年一季度全国商品住宅成交规模为近年来低点，仅一线延续高热，二三线市场更进一步下行。前2月133个重点卫星城商品住宅成交面积5490万平方米，较2021年和2019年分别同比下降42%和21%，月均较2021年四季度月均下降32%。
相比新房市场而言，2022年一季度二手房市场成交情况更加严峻，一线卫星城以及强二线卫星城成交规模均收窄至历史低点。
“量价齐跌”的市场行情下房价增速也降至历史低点。一各方面，房价处于短期低点。全国商品房房价同比下降、70城商品住宅房价涨幅缩至新低、三四线商品住宅房价同比下降。另一各方面，房价已下降至底部。全国商品房销售均价环比上升，2月起多数卫星城不再“以价换量”甚至收回了特价房源。从环比变化来看本轮房价已调整至底部，部分二三线卫星城已降无可降。
预计二季度整体新房成交规模将有所回升，环比上涨，但考量到去年高基数原因，同比仍会下降，降幅会有所收窄。一线卫星城二季度预计成交热度延续，供应放量下，预期整体成交延续稳中有增。二三线房价成交将随着供应缩量而延续小幅回落，重新回归分化行情。
来源：中国基金报
审读：喻方华
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