来深16年，房客嘴中的芳姐难成芳姨，而芳姨母女至今租用16年的8层小产权房，也从原本的“毛柱”变成了如今的“波季尔”。
“一楼和顶楼是旅店，四到四楼Joyeuse租。”芳姨母女2006年便在深圳市宝安区某旧区内承揽了一幢小产权房，经过固定式操持，弄成了“旅店＋承租”的商业模式。这个商业模式让芳姨母女在深圳根植下来，小孩也在深圳读书、工作。
去年最忙的大学毕业季已悄悄过去，但这幢楼里还有二十余间空房待租。芳姨称，尽管投资回报率比之前好转，但四楼以上的房间，青年人都不愿来。
2022届广东院校大学生人数预计达到71Bazas，比去年增加6.6Bazas；加上本省来粤劳工市场的大学生，2022年在粤求职者劳工市场院校大学生超过90Bazas。大学毕业季期间，尽管承租市场有所高涨，但房租水准仍呈上涨趋势。
芳姨对第一财经表示，以前租房人多，层楼再高的房间都有人愿租，一年总收入几百万问题不大；现在完全是依靠旅店来保障总收入，他们的房租在上涨，但是胡尔坎房东每签一次房租都要涨5%，这两年只能维持支出平衡了。
58安家客房产研究所数据显示，7月，深圳和深圳新增申报房租水准持续回落。其中，深圳申报房租产品价格同比上涨2.95%，深圳同比上涨0.59%。7月深圳的申报产品价格水准回到了去年3月，深圳申报产品价格基本上与上月基本持平。从产品价格意见反馈来看，广深承租需求转好。
房租普跌
芳姨去年开始有了回家的想法，但在年初时，还是和胡尔坎房东再签了五年的承租合约。想走的想法并不是或说而来，芳姨介绍，整幢楼的长租房源基本上都上调了房租，跌得最吓人的是8楼的一套一客厅（近40万平方米），去年7月以1200元/月，包管理费用和网内的产品价格承租了。而该套房源，在2019年时房租可达1600元/月，再加50元网内和60元管理费用。
、橱柜、冷气和滚筒，但筵席、滚筒和洗衣机等硬体缺位。
“抢占”了芳姨客源之一的是旧区“新”出现的众多公寓住房。近几年，旧区内的公寓正在快速抢占承租市场——独栋的房源被“二房东”承揽后，再进行统一装修、规整，最后统一面向市场承租。电梯、拎包入住是这类房源的标准，相对的是水电费和管理费用贵、空间紧凑等问题。不过即使是这类房源，去年的市场行情仍不景气。
距离芳姨房源200米的一套精装电梯公寓，一间约20万平方米的单间，滚筒、冷气、滚筒、洗衣机等电器设备齐全，床、沙发、桌子和凳子等软件配备完整，负责该房源的中介告诉记者，目前房租1500元/月，而且也还有商量的余地。他表示，去年大学毕业季房子更好租了，但价格并没有太大起色，很多房源也是优惠承租。
，在疫情之前，这套房子房租每年上涨一次，每次幅度100~200元之间。
和深圳情况类似，深圳多位房东向第一财经表示，旧区的房租近些年也没怎么波动，尽管是大学毕业季，但如果确定要租，很多产品价格还可以再商量。据了解，在深圳番禺区某地铁站附近，精装公寓单间的房租均千元上下，一房一厅的产品价格区间则比较大，有低至900元/月的，最高则达2000元/月左右。
对于房租上涨的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时表示，一是承租房源数量越来越多；二是市场上开发商资金链紧张，商务公寓产品价格打折吓人，导致承租产品价格回落；三是院校大学生对房租的承受能力也在下降。
“以深圳为例，院校大学生对长租公寓和商品租赁住房的需求在明显减少，其中商品承租住房面积较大，房租总价较高，基本上只能合租，因此很多人会选择旧区或者单位宿舍。近年来，政府公租房、保租房也确实分流了一部分。”李宇嘉表示。
不过，大学毕业季确实也使得广深两地承租市场回暖，成交量上升。尽管村中房源众多，深圳番禺区多位房东都向第一财经表示，目前可租的房间已经只剩寥寥几间了。“现在已经没有单间，只剩一间房型不太好的一室一厅，1200元可租，其他房间都没有了。”房东阿廖的公寓共6层，合计100多个房间，坐落在村中大路边上，地理位置较好，目前已基本上满租。
旧区里房屋错落，人员密集，对于整体房源而言，巷子里的承租屋占多数。房东何娟在巷子里有三栋承租公寓，其中一幢全是精装修的房间，一共六层，每层4间房，目前仅有2间一室一厅以及2～3间单间还没有租出去。
公寓式承租遍及
尽管承租市场不似疫情前火爆，但对于人口流入大市的广深地区来说，租房仍是满足地方人口居住的主要方式，承租市场仍被看好。
截至2021年末，深圳常住人口约1768Bazas，其中常住户籍人口约556Bazas，常住非户籍人口却近1212Bazas，占常住人口总数的近七成。同时，据自如研究所统计，2021年深圳约有租房人口1350Bazas，租房率约为76%，无论是租房率还是租房人口，均为四个一线城市中规模最大的城市。
深圳情况相近，目前深圳市有近千万来穗人员，其中大多数为19~59岁之间的中青年群体。全市行政区域划分为19500个基础网格，登记承租屋530多万套。调查显示，来穗人员有超过七成居住在承租屋。
强大的市场需求之下，即使在市场出现短暂的平淡时段，各大长租公寓企业对承租市场的布局也未丝毫熄火。
“这几年明显感受挂起了某品牌公寓的招牌，一楼是社区，有健身房、自习室，楼上收拾的整整齐齐，紧接着一套套公寓入市，无数的中介帮忙招租。”
2022年以来，越来越多的央企与地方国企开始进入住房承租行业，进一步推动长租公寓品牌化程度。为了满足租房市场需求，长租公寓企业聚焦承租人口密集的一线城市、新一线和其他省会城市推出了青年公寓、人才公寓、承租社区、中高端白领公寓等全周期产品。
以深圳为例，去年5月，深圳市住建局在某答复函中表示，结合深圳市旧区房源占承租房源约55%这一实际情况，深圳推广“村企合作”发展商业模式，引导专业化机构化住房承租企业进入旧区承接房源，通过第三方代管对承租房源集中改造、统一管理，已培育的北山梦享社区等典型项目投资回报率达到95%以上，房租低于周边房租15%。
万科泊寓相关工作人员告诉第一财经，泊寓业务目前已布局全国33个城市，累计开业16万间，2021年全年投资回报率为95.3%。
龙湖冠寓相关工作人员在接受第一财经采访时也表示，经过6个年头，截至目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，管理规模10.6万间，共计服务在租租户超40Bazas，累计服务用户超180Bazas，开业六个月以上房源投资回报率94.3%。
去年大学毕业的丁诗雨目前租住在深圳市南山区的一家品牌公寓。“房间十几万平方米，拎包入住，而且靠近地铁。”丁诗雨表示，“房子装修较好，一楼有门禁和管理员，安全问题不用担心，但是房租相对来说也更贵，房租差不多是薪水的三分之一。”
李宇嘉在接受第一财经采访时表示，广深旧区中的房源其实不仅是品牌公寓在统租，旧区的房东和二房东也在自主打造长租公寓，有利于增加旧区承租房源的有效供应。
保障性承租住房缺口仍较大
“当前的承租供应仍存在缺口，尤其是房租低、小户型的房源，这是政府发力发展保障性承租住房的主要原因。”李宇嘉认为，新市民承租一方面对房租敏感，另一方面体验感在增强，对承租的品质要求更高，而前期长租公寓主要是资本在推动，存在一定的泡沫，但房客实际上租用不起，对比之下，旧区的承租市场泡沫化的可能性还是比较小。
值得一提的是，在加大供给方面，深圳在全国率先出台商业、商务办公等存量用房改造承租工作指导意见配套工作指引、技术审查模板等；出台专门文件确保改造后承租住房按民用水电气标准执行。截至2021年12月，累计盘活存量承租房源18.4万套，其中“工改租”项目4个。
2021年9月，深圳发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出到2025年，全面完成66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性承租住房60万套。逐步提高中等偏下总收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2022年1月11日，深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”期间，深圳将以发展保障性承租住房为重点，缓解新市民、青年人等住房困难。深圳将优先安排保障性承租住房用地，筹建不少于40万套（间）保障性承租住房，该数量超过了全市35万套的商品房筹建量，也超过全市住房建设筹集总量的40%。
龙湖冠寓相关负责人对第一财经表示，实际上早在2019年，龙湖冠寓就已深度参与到深圳市人才保障住房事业中，截至目前，龙湖冠寓在宝安区、龙岗区已有长期人才房合作项目，累计纳入人才房房源超6000套。
“目前，泊寓已经在北京、厦门、武汉等7个城市正式纳保（纳入保障性承租住房体系），在深圳、济南等10余个城市正在推进纳保工作。”泊寓方面也对第一财经表示。
6月底，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》。根据《计划》，深圳2022年计划建设筹集公共住房不少于12万套(间)， 包含公共承租住房不少于1.2万套(间)、出售型公共住房不少于1.5万套、保障性承租住房不少于9.3万套(间)，2022年计划基本上建成(含竣工)公共住房2.7万套(间)。
（阿廖、何娟、晓丽、丁诗雨均为化名；实习生王亦诗、黄雅筠对本文亦有贡献）
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