这都可以?(深圳为什么那么多人抢房)谢逸枫:万人抢房的深圳正在酝酿应对“代持炒房”调控大招,深圳千人抢房是真的吗,

9号看房团    2023-03-25    33

文/杨红旭

深圳、贵阳、苏州、苏州等五二线城市已经开始陷入一个疯狂抢房现像,Bazas抢房,关联方炒房热潮,归根到底是五二手货写字楼的房价相差悬殊现像。由于限售经济政策,造成新房与二手货房的产品价格相差悬殊,且相差悬殊越高招揽的人就越多,普通中签率不到1%。譬如贵阳,超2.2Bazas抢194套房,超4Bazas注册登记抢786套房,58000人抢774套房。还有苏州6Bazas注册登记抢959套房、房价涨幅4.4%接近临界值,苏州梅西县光碟等一系列楼市失灵现像。

深圳一手房新股申购引起关注,由于五二手货房消费市场价差距大,千多万元级别的大宅招揽数十万认邦普朗,基本是新股申购生财者。万科瑧钟山此次推出260套写字楼,总价相差悬殊5多万元/平方米,总价范围1173万-2556多万元。房企主动提示信息持有者,消费市场变化信用风险、贷款信用风险,特别针对深圳“新股申购热”现像,不排除相关监管部门颁布经济政策,保证“房住不炒”经济政策落地,并提示信息关联方购房者信用风险。

难以置信的是深圳,出现关联方炒房,Bazas抢房等失灵现像。深圳非官方11月3炒的”定位,执意落实房地产宏观调控经济政策,严格遵守7月15日颁布的“新深六条”规定。

深圳非官方11月30日明确表示,特别针对当前五二手货房产品价格相差悬殊以及媒体反映的关联方炒房等情况,政府部门已经开始研究综合宏观调控经济政策,执意压制消费市场投机炒作行为。同时,更进一步加大住房供给与保证力度,加快构建多主体供给、多方位保证、租收购公司举的住房供给和保证体系,努力让消费市场更进一步回归理性,促进我市房地产消费市场平稳健康发展。

总有毫无意义的房价宏观调控建议,竟然有专家给深圳开出吓人的降房价良方,还是只涨不跌的课征房地产税计划。最可笑的是布季谢深圳将于2021年1月1日试点工作房地产税,是一份错得非常吓人的《深圳市房地产税试点工作运转计划》,连上报的部门都是错误的,不要说内容编的支离破碎。特别针对2020年8月这份传言的计划,非官方及时地进行了澄清澄清。阔别三个月,又有好事之人发出来博得参与度,吗惟恐消费市场遇事。

11月30日,深圳非官方澄清了。深圳将课征房地产税的传闻产税试点工作运转计划》,是不存在的,是假的。

按照所谓的布季谢计划,若依照布季谢计划,重点压制的是所持三套特别是三套以内房产的客户群,对所持一套和二套的影响并不大。以三套总价10万、建筑占地面积共200平方米的房子为例。如果一个家庭有四口人,人均60平方米以内,每月征税再加部分占地面积总价的1.5%。结论为超出占地面积20平方米总价200多万元,每月征税3多万元。如拥有三套房,结论就完全不一样了,第三套总价1000万,每月征税2.5%即25多万元,70年征税1750万,房地产税比房价还高。

若按套数征税,可精准压制5万炒房客。据有关的资料显示,深圳只有5.3Bazas所持3套及更多商品房。人少了,征税成本和征税难度就会降低,而且对房价和经济的影响会更低。毫无疑问,即使是深圳先行示范区的立法权的一次应用,房地产税的立法与课征,都必须根据税收法定的原则,按照税法的规定,不是地方立法的范围。因此,这个所谓先行示范区的立法权,很难课征房地产税。

不要这么急着缴纳房地产税。想一想,房地产税真有如此大的抑制投资、降房价、代替土地财政、缩小贫富差距、完善税收制度的作用,为什么物业税到试点工作的上海、重庆写字楼房产税,过去空转超过10年了,就是没有立法课征房地产税。简单的讲,没有一个国家靠房地产税来解决房地产的问题。不要说房地产税在中国存在法理、条件、时机、重复征税等重大漏洞,连房地产税的基本理论、草案都还没有。

2020年深圳715楼市新政,宏观调控加码没有遏制房价上涨,没有抑制投资买房需求。恰恰相反是深圳房价一路高歌猛进上涨,地价则是水涨船高的翻倍上升,购房者疯狂抢房,这就是为什么。明白人都知道,深圳的房价、买房是老生常谈的简单问题。只要是解决不了土地,建不出房子,人口不断地流入,出什么宏观调控手段都不好使。因为供需才是决定房价涨跌的关键,学习新加坡的住房模式,道理一样。

现在建议出的宏观调控经济政策,完全是不讲消费市场,不讲道德。不按经济逻辑与消费市场规律出手,胡乱出宏观调控经济政策。买卖消费市场是限购限贷限售限签限售限企限离限户型限占地面积限摇码限房价涨幅,土地消费市场是限房价限地价限自持限配建,房企融资消费市场是融资新规335、限非标(保险、信托、基金)与发债及信贷融资、取消商品房预售实施现房销售、取消住房公积金制度,还有是建议全款买房,课征房地产税。

看一看,都是抑制消费市场供给,抑制需求,特别针对房价、购房者、房企的经济政策。最尴尬的是都不是长期的、长效的宏观调控经济政策,不是对供给端的完善。关键还是影响消费市场供需的宏观调控经济政策建议,不利于解决房地产消费市场存在的问题。没有一个是站在消费市场的供给端角度,增加土地、住房,完善住房供给体系与住房保证制度的经济政策。只是短期的、临时性的行政宏观调控措施,没有一项是按照消费市场规律出的宏观调控经济政策。

按照统计数据显示,2020年1-10月,深圳合计成交33769套新房写字楼,其中90㎡以下的新房写字楼成交14198套,占全市总量的42.0%。90-144㎡改善型新房写字楼成交18344套,占全市总量的54.3%。144㎡以内的新房写字楼成交1227套,占全市总量的3.6%。2020年1-10月,深圳合计成交82598套二手货写字楼,其中6月、7月、8月二手货写字楼成交均破万套,715新政颁布后,二手货楼市遇冷,从9月份开始成交量大幅萎缩。

在一座城市里面,相比二手货房,新房销售额对于GDP的拉动作用更为巨大。而且,只有新房消费市场足够热闹,开发商在公开土地消费市场的角逐才会更加激烈。按照美联物业全国研究中心统计的数据显示,今年截至11月23日,深圳已经出让了28宗居住用地,同比增幅高达133.3%;宅地的出让总额达757.99亿元,相较去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。

深圳是人地错配最典型的城市,一直以来人多地少、钱多房少,都是房价上涨,买房难的根源。首先是供需不平衡,每月的新增人口超过40万,新房的供给不到10万套,供求比是4:1。其次是土地供给不合理,商品写字楼用地供给的比例不到30%,商品写字楼占地面积不到总量的60%。最后是住房结构不合理,商品房占12%,非商品房占到88%。因此,超过2000万的人口城市,不要说商品房稀缺,即使丢个小产房出来,都会抢疯了。

基于这份2013年的深圳住房调查数据显示,深圳全市1035万套的住房总量中,商品房约128万套,经济政策性保证性住房约34万套,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650万套,工业区配套宿舍及其他168万套。就是说,深圳的所谓农村历史建筑不少于700万套。市面上面放盘的大部分是村委盖建的楼盘,基本上是不能上市交易。

截止到2018年底,房企累计提供约1.8亿平方米、180万套商品住房,其中70%是中小户型住房。深圳小产权房问题是长期发展过程中产生的。深圳目前容纳了一共2000多Bazas口。北京的数据可以拿来对比一下。北京也有2000多Bazas口,住房总数不会低于深圳,可交易的商品房(含小产权房)有700万套左右。除了农民房之外,北京还存在军改房、保证房、员工宿舍等性质住房。

深圳的土地资源一向非常紧张。而深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地,约占深圳建设用地的42%,其中仅有95平方公里为合法用地。其余近300平方公里的土地上,所有的建筑都是小产权房。对于土地资源严重匮乏的深圳来说,存量如此庞大的违法建筑,已成为制约深圳城市发展的最大障碍。深圳市多年来也一直在探索相关的解决办法,曾经颁布过多个关于小产权房经济政策。

2009年,深圳通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,由于确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始注册登记的条件与程序等具体办法始终未明确。这些小产权房经济政策大都收效甚微,反而引起新一轮小产权房抢建热潮。虽然深圳已经实现了城乡一元化,将所有的土地都收归国有,所有的原住民也都由农民变成了市民。但是深圳小产权房的产生仍然是因为历史上的二元结构造成的。

深圳市非官方一直对外澄清,深圳不存在“小产权房”概念。小产权房通常是建在农村集体用地上,深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有,因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。目前深圳小产权房有三种类型,一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼。二是一户一栋上原村民超建和加建的楼层,称农民房。三是外来开发商购买村里的原村集体用地,未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

红本与绿本。目前深圳市核发的房产证有红本和绿本两种。红本用于记载消费市场商品房产,业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。绿本用于记载非消费市场房产。凡“绿本”记载的房产,一律不得买卖,只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权,颁发了房产证。1999年以后的违法建筑,还在排队领证。不管哪里的小产权,就有这四个信用风险,产权瑕疵/没有产权,房屋买卖合同无效,拆迁利益无法保证,依法拆除。

非非官方统计数据显示,在我国,目前有小产权房建设占地面积达六十多亿平方米。这个数量几乎是中国房地产业近十年来的开发总量。如果单套按100平方米计算的话,那么,我国有6000万套小产权房。据报道,深圳也有将近600万套小产权,占据总量的10%。全国有六千万套小产权房,迟早要解决这个问题。近来,随着不动产联网注册登记的推行,小产权的历史遗留问题解决开始撕开了口子。

目前深圳小产权房屋数量惊人,截至2011年年底,深圳小产权房达37.94万栋,总建筑占地面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑占地面积的49.27%。到2014年统计数据显示,深圳小产权房总建筑占地面积已经增至4.28亿平。其中有写字楼类小产权房1.72亿平,占40.08%,通过购买或者租赁居住在小产权房内的人口约737.87Bazas,占深圳总人口的56%。工业类违建1.80亿平,占比41.93%。商业和办公类违建0.26亿平,占6.02%。

这是什么概念,如果吗小产权房都入市,这将会增加60%以内的房产供给,从供求关系上来说,这会对房价产生较大的冲击。实际上,目前从文件上来看,主要特别针对的是生产经营性历史违建,并非全部的小产权房。不动产统一注册登记系统后,再次特别强调,要防止“小产权房”通过不动产注册登记合法化。这表明,小产权房要想真正合法化,还有很长的路要求。

不要说专家混乱出招,连央媒都瞎胡闹。没想到央媒还呼吁深圳“颁布房地产税”,这是最不科学最不合理的最坏建议。别说房地产税的法理不通与条件不具备及时机不成熟,就是能课征,必须先征求意见出草案,立法试点工作后全国课征。为什么不看看2011年上海、重庆的房产税试点工作,九年了,解决了房价、买房问题吗?照样是上涨、抢房。关键是试点工作房产税、争论的房地产税与房价、买房没有半毛钱关系。

解决房价、买房的根本、根源,不是征税,是平衡供求关系。让房价回归消费市场,这才是符合经济规律。为啥不呼吁深圳增加土地、住房供给,多增加宅地供给比例、城市扩容增加用地空间、小产权房用地及工业用地与集体用地转正为商品房、增加容积率,加快城市更新,填海,往地下发展等好的建议。还强烈呼吁深圳“颁布房地产税”,不知道买得起三四套房的人,会在乎这几个点的税吗?

买过房的人都知道,税费基本上是买家缴纳,卖房是实收房款的。专家、央媒不知道最后缴税的人是购房者吗?难道嫌房价不够高?买房税费不够多?购房成本不够高吗?告诉大家,征税,结论是房价涨更多。央媒帮倒忙,这是要让购房者买不起房。纯粹的讲建议课征吓人的深圳房地产税试点工作降房价,好比缴智商税。最简单的道理在于,供给解决了,房价自然会回归消费市场,买房自然不是大问题。

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